L’essentiel de la vie en copropriété en 12 définitions
Lorsqu’on a toujours vécu en location ou en pavillon, pas toujours facile de comprendre les arcanes et le fonctionnement d’une copropriété.
- Assemblée des copropriétaires
Dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, l’ensemble des propriétaires est réuni au sein du syndicat des copropriétaires, qui prend les décisions importantes relatives à l’immeuble.
Le syndicat se réunit en assemblée, au moins une fois par an, afin de voter le budget, valider les comptes de l’exercice précédent, nommer le syndic, voter la réalisation de travaux, etc.
Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel au nombre de millièmes (ou tantièmes) correspondant à son lot.
Selon leur importance, les décisions sont prises selon différentes majorités, prévues dans la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété.
- Carnet d’entretien
Il s’agit d’un document établi et tenu à jour par le syndic. Il réunit les informations relatives à l’entretien d’un immeuble en copropriété.
Il répertorie notamment les informations concernant les travaux effectués, la référence aux contrats d’assurance du professionnel qui les a réalisés, les contrats d’entretien et de maintenance des éléments communs, comme l’ascenseur.
Tout copropriétaire peut en demander copie au syndic.
A savoir : Dans le cadre de la vente, il doit être communiqué à tout candidat acquéreur.
- Conseil syndical
Elu par l’assemblée générale d’une copropriété, et composé de copropriétaires, le conseil syndical a pour mission d’assister le syndic et de contrôler sa gestion. La loi du 10 juillet 1965 rend obligatoire l’élection d’un conseil syndical. Néanmoins, l’assemblée générale peut, à la double majorité de l’article 26 (majorité des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix) renoncer au conseil syndical.
A savoir : Peuvent être membres du conseil syndical les copropriétaires, leurs conjoints, ou leurs représentants légaux. Ne peuvent être élus les locataires, le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants, ou un préposé du syndic, comme le gardien par exemple.
- Copropriétaire
Dans le cadre de la copropriété, le terme « copropriétaire » désigne chaque propriétaire d’un lot, composé d’une partie privative et d’une quote-part de partie commune.
L’ensemble des copropriétaires forme le syndicat de copropriétaires.
Ce syndicat est représenté par un syndic, bénévole ou professionnel.
- Charges de copropriété
Ces charges concernent des dépenses engagées par la copropriété, qui sont à la charge de chaque copropriétaire, en fonction de leur quote-part.
Les charges générales sont liées aux dépenses d’entretien, de conservation et d’administration des parties communes de l’immeuble (charges liées à l‘entretien des escaliers, aux travaux de ravalement…).
Des charges dites « spéciales » concernent les parties communes à l’usage de certains copropriétaires. Seuls les copropriétaires qui ont l’utilité de ces services et équipements sont tenus d’y contribuer (les charges liées à l’ascenseur).
- Lot de copropriété
Le lot de copropriété représente une fraction d'un immeuble suite à sa division. Il est constitué des parties privatives et d'une quote-part des parties communes. Un logement situé en copropriété et sa quote-part de parties communes constituent un lot de copropriété.
Chaque lot est déterminé par l'état descriptif de division.
- Millièmes (tantièmes)
Les millièmes attribués à un logement dans une copropriété servent à répartir les charges ou à déterminer le nombre de voix dont chaque propriétaire dispose lors des assemblées. Ces millièmes, également appelés tantièmes, sont proportionnels à la valeur relative de chaque partie privative (article 5 de la loi du 10 juillet 1965 ).
A savoir : C’est le géomètre, lors de la création de la copropriété, qui les calcule.
- Parties communes
Dans un immeuble en copropriété, il faut distinguer les parties communes et les parties privatives, en fonction du critère de l'usage ou de l'utilité que la partie va présenter pour les copropriétaires.
Les parties communes sont définies par l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 comme étant les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Certaines parties du bâtiment sont présumées être parties communes. Il s'agit par exemple du gros œuvre, des éléments d'équipements communs, du sol, des cours jardins et voie d'accès...
Le règlement de copropriété peut toutefois prévoir une répartition différente. Un jardin peut être affecté en partie privative, par exemple.
En outre, une partie commune peut être affectée à la jouissance exclusive d'un copropriétaire. Ce droit de jouissance ne retire pas à la partie commune son caractère.
- Parties privatives
Les parties privatives sont « les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ». Ces parties sont « propriété exclusive de chaque copropriétaire ».
La loi n'établit pas une liste des parties présumées privatives. Le règlement doit donc les décrire de façon précise.
En cas de lacune ou d'ambiguïté, les juges qualifieront la partie litigieuse, sur le critère de l'utilité et l'usage exclusif de la partie.
- Règlement de copropriété
Le règlement de copropriété pose les règles d'organisation de la copropriété. Il peut être comparé aux statuts d'une société.
Il s'agit d'un document qui s'impose à tous les copropriétaires.
Ce règlement fixe la destination des parties privatives et communes, les conditions de leur jouissance. Il fixe, sauf dispositions légales impératives, les règles de l'administration des parties communes. Il ne peut imposer de restrictions aux droits des copropriétaires, sauf à les justifier par la destination de l'immeuble, définie par les actes (immeuble à usage d'habitation, commerces autorisés ou non...), par ses caractères (aspect, standing...) ou sa situation (environnement, quartier...).
En cas d'absence de règlement, la loi du 10 juillet 1965 s'appliquera dans toutes ses dispositions.
Le règlement de copropriété comme ses modifications ultérieures doivent faire l'objet d'une publication au service de la publicité foncière.
- Syndic de copropriété
Dans le cadre d'une copropriété, le syndic est un professionnel ou un bénévole qui représente le syndicat des copropriétaires. Il est l'organe exécutif de la copropriété. Il a pour mission (lien vers article : Le rôle du syndic) notamment de convoquer l'assemblée générale et d'exécuter les décisions votées, d'assurer la gestion de la copropriété, et de veiller à l'entretien et à la conservation de l'immeuble.
Il est lié à la copropriété par un contrat type de syndic (lien vers l’article). Il est désigné, à titre provisoire, dans le règlement de copropriété lors de la création de la copropriété. Il s'agit le plus souvent du promoteur lui-même. Puis la désignation du syndic, comme le renouvellement de son mandat, sont soumis au vote de l'assemblée générale, à la majorité absolue.
Son mandat ne peut par principe excéder 3 ans.
La désignation d'un syndic est obligatoire. A défaut, un administrateur provisoire sera nommé par le juge. Il pourra notamment se voir confier la mission de convoquer une assemblée générale qui devra désigner un syndic.
- Syndicat de copropriétaires
Dans le cadre d'une copropriété, le syndicat des copropriétaires regroupe l'ensemble des copropriétaires. Ce syndicat a la personnalité morale : il constitue donc une entité juridique à part entière, qui est représenté par le syndic.
Le syndicat des copropriétaires à un rôle limité à la conservation de l'immeuble et d'administration des parties communes. Toute décision est prise en assemblée générale des copropriétaires, organe délibérant du syndicat.
