Le dépôt de garantie ou acompte lors d'un compromis de vente
- l’essentiel à connaître
La signature du compromis de vente, qui formalise pour la première fois l'engagement pris entre l'acquéreur et le vendeur d'un bien immobilier, peut être accompagnée du versement d'un premier « acompte » ou « dépôt de garantie ».
- Quelles sont les conditions qui encadrent le dépôt de garantie du compromis de vente ?
Dépôt de garantie et compromis de vente : de quoi s'agit-il ?
Le compromis de vente, pour rappel, est le tout premier acte juridique d'une vente immobilière et a pour objectif de formaliser l'accord auquel l'acquéreur et le vendeur sont parvenus.
Également appelé « avant-contrat » ou « promesse synallagmatique de vente », il prépare la signature de l'acte authentique de vente qui intervient généralement trois à quatre mois plus tard et engage à la fois le vendeur et l'acquéreur : le premier accepte de vendre au montant convenu et de « réserver » le bien à l'acheteur, tandis que ce dernier s'engage à mener la transaction jusqu'à son terme.
Le dépôt de garantie du compromis de vente est une somme provisionnelle versée par l'acquéreur au vendeur ou à un intermédiaire disposant d'une garantie financière (agent immobilier habilité ou notaire). Cette somme constitue, comme son nom l'indique, une garantie importante aux yeux du vendeur : la « clause pénale », présente dans la plupart des compromis, stipule en effet que ce dépôt de garantie pourra être conservé par le vendeur si jamais l'acheteur renonce à l'acquisition en dehors des conditions prévues au contrat.
Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Le montant du dépôt de garantie est généralement compris entre 5 et 10 % du prix de vente du bien concerné. Aucune législation ou réglementation n'encadre en effet précisément cette pratique.
Les deux parties contractantes sont donc libres de s'accorder sur n'importe quel montant.
Toutefois un acquéreur serait mal avisé d'accepter un dépôt de garantie supérieur à 10 %.
Le versement de l’acompte dans le cadre d’un compromis de vente se fait par virement bancaire dès que le montant est supérieur à 3 000 €
Vrai ou faux ? Le dépôt de garantie est une formalité obligatoire lors d'un compromis de vente.
Réponse : FAUX. Il est possible de se passer entièrement d'un dépôt de garantie compromis de vente si l'acheteur et le vendeur s'accordent sur ce point. Cette solution sera notamment retenue si l'acquéreur ne dispose d'aucun apport personnel.
- Pourquoi exiger un dépôt de garantie ?
Compromis de vente et dépôt de garantie vont le plus souvent de pair. Même s'il ne profite pas immédiatement de cette somme d'argent, le vendeur a en effet tout intérêt à réclamer son versement dans la mesure où : le dépôt de garantie est une première preuve de la solvabilité et du sérieux de l'acquéreur. Un acheteur, s'il se montre incapable d'immobiliser 5 ou 10 % du montant de la vente, indique en effet qu'il ne dispose pas d'un apport personnel et qu'il aura donc peut-être du mal à convaincre une banque de le suivre dans son projet.
le dépôt de garantie constitue une véritable sécurité financière pour le vendeur dans l'hypothèse où l'acheteur finirait par se rétracter.
La clause pénale prévoit la possibilité de confisquer le dépôt de garantie, sans nécessité d'une procédure juridique longue et complexe.
Le dépôt de garantie, enfin, introduit un enjeu financier important dès le compromis de vente et va donc naturellement renforcer le niveau d'engagement de chaque partie.
- Dépôt de garantie, acompte… Quelle différence ?
En pratique, le compromis de vente peut évoquer indifféremment le versement d'un dépôt de garantie, mais aussi d'un « acompte », voire d'une « clause de dédit ».
Il existe souvent une certaine confusion à ce sujet dans les compromis signés, mais qui ne prête pas réellement à conséquence pour le vendeur ou l'acheteur.
- Compromis de vente avec acompte
Un acompte pour compromis de vente est généralement l'expression la plus appropriée, puisqu'elle désigne une avance faite par l'acquéreur sur le montant total de la vente, et qui viendra ensuite se déduire du solde restant à payer.
- Compromis de vente avec dépôt de garantie
Le dépôt de garantie, au sens strict, est normalement une somme ayant vocation à protéger le vendeur, et à être remboursée à l'issue de la transaction si cette dernière est bien menée à son terme et se déroule sans incident. Il s'agit donc d'un terme incorrect, même s'il est le plus couramment utilisé.
- Compromis de vente et clause de dédit
La « clause de dédit », quant à elle, désigne une somme qui, une fois payée, libère automatiquement de l'obligation principale du contrat - ici l'achat d'un bien immobilier.
- À quel moment verser le dépôt de garantie ?
L'article L.271-2 du Code de la construction et de l’habitation encadre très précisément les modalités du versement du dépôt de garantie lors d’un compromis de vente. Entre particuliers, il est interdit de verser directement au vendeur le dépôt de garantie dès la signature du compromis ! Le virement ne pourra intervenir, au plus tôt, qu'après l'expiration du délai de rétractation légal, qui a été porté à dix jours depuis l'entrée en vigueur de la loi Macron du 6 août 2015.
Le délai de rétractation, pour rappel, court à compter du jour suivant la réception et la notification du compromis de vente à l'acquéreur, par courrier recommandé avec accusé de réception.
Si le compromis de vente est signé devant un professionnel de l'immobilier disposant d'une garantie financière - c'est-à-dire un agent immobilier habilité, un notaire ou encore un avocat - il est en revanche possible de verser immédiatement le dépôt de garantie. Ce dernier sera alors conservé « sous séquestre » par le professionnel, puis reversé au vendeur au moment de la signature de l'acte authentique de vente.
- Compromis et dépôt de garantie chez un agent immobilier habilité
Le dépôt de garantie ne peut être confié sous séquestre à un agent immobilier que si ce dernier a rédigé le compromis de vente.
Il est donc impossible de profiter de cette sécurité offerte par un agent immobilier dans le cadre d'une transaction de particulier à particulier.
- Restitution du dépôt de garantie : les différents cas
Vous venez de signer un compromis de vente ? Le dépôt de garantie peut vous être remboursé dans différents cas de figure.
Si vous faites valoir votre droit de rétractation, la loi prévoit désormais un délai incompressible de dix jours, à compter de la notification du compromis de vente, pendant lequel l'acquéreur peut mûrir son choix et se rétracter sans pénalité. Il lui suffit de faire connaître sa décision par courrier recommandé avec accusé de réception, sans avoir à justifier d’un quelconque motif.
Si un dépôt de garantie avait déjà été placé sous séquestre par un professionnel de l'immobilier, ce dernier a alors l'obligation de rembourser l'ex-acquéreur dans un « délai de 21 jours à compter du lendemain » de la rétractation, conformément à l'article L.271-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Si vous faites valoir une clause suspensive
Au-delà du délai de rétractation, le compromis de vente avec acompte peut toujours être remboursé à l'acquéreur si l'une des conditions suspensives prévues au contrat s'est réalisée.
Le plus souvent, il s'agit de l'impossibilité d'obtenir une offre de prêt immobilier auprès d'une banque ou d'un organisme financier, sous réserve bien sûr que l'acquéreur prouve la réalité et le sérieux de ses démarches.
Mais d'autres conditions suspensives classiques existent, dont l'exercice par la mairie de son droit de préemption sur le bien.
Si vous faites valoir un vice de consentement
Le dépôt de garantie, enfin, peut être remboursé - et même accompagné de dommages et intérêts - si le vendeur n'a pas respecté l'obligation de parfaite information de l'acquéreur avant la signature du compromis de vente, par exemple en omettant de fournir des diagnostics obligatoires ou d'alerter sur la non-conformité de certains éléments du bâti.
Sauf arrangement à l'amiable, le remboursement implique dans ce cas d'obtenir l'annulation du compromis de vente devant la justice.
- Que devient l'acompte au moment de la vente ?
L'acompte ou dépôt de garantie du compromis de vente versé par l'acquéreur est automatiquement pris en compte dans la transaction. Cette somme va donc venir en déduction du montant restant à payer lors de la signature de l'acte authentique.
Le versement du dépôt de garantie lors du compromis de vente est le premier signe palpable de l'engagement pris par l'acquéreur. Même si plusieurs possibilités de remboursement existent, il est essentiel de ne pas franchir ce cap sans avoir bien mûri votre choix !
